Dieser Artikel erklärt, was sich empfiehlt und auf welche wichtigen Dinge ihr dabei achten solltet, um im besten Fall gar keine Steuern bezahlen zu müssen.
Für die meisten Hausbesitzer und ihre Kinder sowie Enkelkinder stellt sich früher oder später die Frage, was mit der Immobilie im Alter beziehungsweise nach dem eigenen Tod passieren soll. Denn ein Haus ist nicht irgendein austauschbares Anlagegut – anders als mit einem Aktiendepot verbinden viele damit tiefe Emotionen und viele Erinnerungen. Da versteht es sich, dass man das Haus nicht nur in die richtigen Hände übergeben will, sondern auch möglichst ohne große Steuerabzüge durch das Finanzamt.
Mit einer Schenkung zu Lebzeiten die Steuerlast gen Null drücken
„Dabei muss es nicht immer eine Erbschaft sein: Mit einer Schenkung des Hauses an die Kinder kann der Hauseigentümer die Übertragung noch zu Lebzeiten selbst durchführen, und es können im besten Fall jegliche Steuern umgangen werden“, sagt der Immobilienexperte und -gutachter André Heid. Bei der Schenkung einer Immobilie an die Kinder profitiert die Familie von einem Steuerfreibetrag von 400.000 Euro pro Kind. Tatjana Rosendorfer, Nachlassexpertin bei der VZ VermögensZentrum Bank AG, ergänzte noch einen wichtigen Punkt: „Der Freibetrag gilt pro Verhältnis zwischen Schenkendem und Beschenkten. Ein Kind kann also vom Vater und der Mutter je 400.000 Euro geschenkt bekommen und schöpft damit die Freibeträge gegenüber beiden Elternteilen aus.“ Und das Beste: Diesen Freibetrag, oder im Fall beider Elternteile diese Freibeträge, gibt es alle zehn Jahre aufs Neue. Der Freibetrag gilt übrigens für eheliche und nichteheliche Kinder, Adoptivkinder und Stiefkinder gleich, nicht aber für Pflegekinder oder Patenkinder. Die Schenkung einer Immobilie, auch an die eigenen Kinder, muss im Übrigen ausnahmslos immer notariell beglaubigt werden.
Bei der Vermögensübertragung von einer Generation auf die nächste gilt angesichts der Steuergesetzgebung in Deutschland grundsätzlich: „Mit warmer Hand zu geben ist besser, als aus der kalten zu nehmen.“ Klingt etwas makaber, aber schließlich geht es gerade im Fall von Immobilien schnell um mehrere Zehntausend Euro Steuern, die bei guter und zudem stets legaler Planung umgangen werden können.
Wer will schon „Dummensteuer“ bezahlen müssen?
„Wenn beide Eltern eine Immobilie gemeinsam besitzen, können sie ihrem Kind im ersten Schritt bis zu 800.000 Euro steuerfrei übertragen und nach zehn Jahren erneut. Wer das clever nutzt, kann seinen Erben enorme Kosten ersparen“, sagt Daniel Schollenberger. Er ist Finanz- und Steuerexperte bei der Legatum Steuerboutique. Die Erbschaftsteuer wird nach seinen Worten oft als „Dummensteuer“ bezeichnet, weil nur derjenige zahle, der nicht rechtzeitig vorgesorgt habe. Wenn ihr euch zu einer Schenkung entschließt oder genauer gesagt eure Eltern, muss der Notar einen entsprechenden Schenkungsvertrag aufsetzen. Wird eine Schenkung vorgenommen, ist diese innerhalb von einer Frist von drei Monaten an das zuständige Finanzamt zu melden – dieses berechnet dann die mögliche Schenkungsteuer und erhebt sie gegebenenfalls. Doch es gibt weitere Wege, die Steuerlast zu senken oder ganz auf null zu drücken. Und zwar in Form eines sogenannten Verkehrswertgutachtens. Dieses senkt die Schenkungssteuer bei den meisten Immobilienschenkungen an Kinder beträchtlich. Denn die Gutachter schauen sich den Zustand eines Hauses und gerade auch seiner energetischen Kondition viel genauer an, als es die Finanzbehörden mit ihren oft sehr statischen und in der Regel zu hoch ansetzenden Bewertungsmethoden tun.
Nießbrauch sichert euren Eltern oder Großeltern ein Wohnrecht bis zum Lebensabend
Wichtig: Viele ältere Menschen möchten ihren späteren Erben zwar dabei helfen, Steuern zu sparen, zugleich aber ihr restliches Leben in der gewohnten Umgebung verbringen. Denn niemand möchte allein aufgrund der Steuerregeln im Alter ausziehen müssen. Doch auch hier gibt es eine entsprechende Lösung: den sogenannten Nießbrauch.
Kurz gesagt, fällt der steuerliche Wert der Schenkung oft geringer aus, wenn eine Immobilie mit Nießbrauch übertragen wird. Zugleich sichern sich die Schenkenden das Recht, bis zu ihrem Tod im Haus wohnen bleiben zu dürfen. Für die Details eines solchen Nießbrauchvertrags braucht es zwingend den Rat von Steuerberatern und Rechtexperten.
Zudem kann die Schenkung eines Hauses an die Kinder unter bestimmten Umständen sogar wieder rückgängig gemacht werden. Etwa, wenn sich Kinder und Eltern im Nachhinein heillos zerstreiten. Auch dieser zugegeben unschöne Fall sollte durchdacht werden vor der Unterschrift unter einen Vertrag. Die Alternative zur vorweggenommenen Erbfolge ist die Erbschaft. Dabei gibt es die oben erwähnten Freibeträge pro Kind und Elternteil immerhin einmal. Der größte Fehler, der leider immer wieder auftaucht, ist das Fehlen eines Testaments. Man weiß dann nicht, was der Erblasser wollte, und jedes Kind fühlt sich benachteiligt. Gerade bei Immobilien kann es schnell komplex werden. Bei mehreren Kindern übernimmt oft eine Erbengemeinschaft, die einstimmig entscheiden muss, wie es mit der geerbten Immobilie weitergeht. Häufige Folgen: jahrelanger Streit, aufreibende Prozesse oder im äußersten Fall gar der Zwangsverkauf der vererbten Immobilie.
